Votre bâtiment dépasse 1 000 m² : êtes-vous assujetti au décret tertiaire ?

Le décret tertiaire ne concerne pas tous les bâtiments professionnels. Mais le périmètre est plus large qu'on ne le pense. Le seuil de 1 000 m², les bâtiments mixtes, le calcul par unité foncière, le partage des responsabilités entre propriétaire et locataire : autant de règles à comprendre avant de conclure que vous n'êtes pas concerné. Les critères d'assujettissement et les obligations qui en découlent sont détaillés ci-dessous.

Le seuil de 1 000 m² : comment le calculer

Le décret tertiaire s'applique aux bâtiments ou parties de bâtiments dont la surface dédiée à une activité tertiaire est supérieure ou égale à 1 000 m². La surface à retenir est la surface utile, c'est-à-dire la surface de plancher effectivement dédiée à l'activité tertiaire.

Sont exclus du calcul : les parkings, les zones de stockage qui ne relèvent pas d'une activité tertiaire, les parties résidentielles d'un bâtiment mixte, les circulations communes non affectées à une activité tertiaire. Seule compte la surface où s'exerce l'activité tertiaire.

Attention : le seuil se calcule par unité foncière. Si vous possédez plusieurs bâtiments sur un même terrain ou une même parcelle cadastrale, leurs surfaces tertiaires s'additionnent. Trois bâtiments de 400 m² chacun sur un même site = 1 200 m² de surface tertiaire. Vous êtes assujetti, alors qu'aucun bâtiment pris isolément ne dépasse 1 000 m².

Les types de bâtiments concernés

Le décret vise les bâtiments à usage tertiaire, c'est-à-dire ceux qui accueillent des activités de service, de commerce, d'enseignement, de santé ou d'administration. La liste principale comprend :

• Les bureaux et locaux administratifs
• Les commerces de détail et centres commerciaux
• Les restaurants, cafés et hôtels
• Les établissements de santé (hôpitaux, cliniques, cabinets médicaux)
• Les établissements d'enseignement (écoles, universités, centres de formation)
• Les équipements sportifs et culturels
• Les locaux de justice (tribunaux, greffes)
• Les entrepôts et locaux de stockage avec une activité tertiaire
• Les gares, aéroports et autres bâtiments de transport
• Les data centers

La notion d'activité tertiaire est large. Elle recouvre tout ce qui n'est ni résidentiel ni industriel. Un cabinet de notaire, une agence bancaire, un salon de coiffure de grande surface, un supermarché : tous sont tertiaires.

Bâtiments mixtes : comment compter la surface tertiaire

Beaucoup de bâtiments combinent plusieurs usages. Un immeuble peut abriter des logements en étage et des commerces en rez-de-chaussée. Un bâtiment peut mixer bureaux et entrepôt. Dans ces cas, seule la partie tertiaire entre dans le calcul du seuil.

Exemple : un immeuble de 3 000 m² de surface totale, avec 1 200 m² de commerces en rez-de-chaussée et 1 800 m² de logements en étage. La surface tertiaire est de 1 200 m². Le seuil de 1 000 m² est dépassé. Le décret s'applique à la partie tertiaire du bâtiment.

La déclaration sur OPERAT porte uniquement sur les consommations de la partie tertiaire. Les consommations des logements sont exclues. Mais il faut pouvoir les ventiler correctement, ce qui demande un comptage séparé ou une clé de répartition fiable.

Propriétaire ou locataire : qui est responsable ?

Le décret tertiaire crée des obligations pour le propriétaire et, dans certains cas, pour le locataire. Le partage des responsabilités dépend de plusieurs facteurs.

La déclaration sur OPERAT

C'est le propriétaire qui doit déclarer les données du bâtiment sur OPERAT. Lorsque le bâtiment est occupé par un seul locataire, le propriétaire déclare les données agrégées. Lorsqu'il y a plusieurs locataires, le propriétaire déclare les consommations des parties communes et les données globales du bâtiment.

La réalisation des travaux

C'est là que les choses se compliquent. Les travaux sur le bâtiment (isolation, changement de système de chauffage) relèvent généralement du propriétaire. Les travaux sur les équipements d'exploitation (éclairage, régulation, bureautique) relèvent plutôt du locataire. Mais la frontière est parfois floue, notamment pour les systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation) qui sont à la fois structurels et liés à l'exploitation.

Le bail commercial doit clarifier ces responsabilités. Si ce n'est pas le cas, mieux vaut le faire avant la première déclaration, pour éviter les blocages et les conflits.

Les copropriétés

Pour les bâtiments en copropriété, le syndic est responsable de la déclaration des parties communes. Les copropriétaires sont responsables des parties privatives lorsqu'elles sont affectées à une activité tertiaire. La coordination entre le syndic et les copropriétaires est nécessaire pour que la déclaration soit complète.

Les cas particuliers

• Un bâtiment en vente ou en cours de cession : l'obligation de déclaration persiste. Le nouveau propriétaire reprend les obligations à son compte.
• Un bâtiment vacant : si la surface tertiaire dépasse 1 000 m², le bâtiment reste assujetti. Les consommations sont faibles, mais la déclaration doit être faite.
• Un bâtiment en cours de rénovation : l'assujettissement ne disparaît pas pendant les travaux. Les consommations de l'année de travaux peuvent être déclarées avec une modulation pour tenir compte de la situation exceptionnelle.
• Un bâtiment neuf : il est assujetti dès la livraison si sa surface tertiaire dépasse 1 000 m².

Vérifier votre assujettissement : la première étape

Avant toute chose, vous devez savoir si votre bâtiment est concerné. C'est la première étape de la démarche, et tout le reste en dépend. Si vous êtes assujetti, les obligations commencent immédiatement. Si vous ne l'êtes pas, vous n'avez pas de contrainte réglementaire — mais vous pouvez toujours rénover.

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