La loi ÉLAN a créé le décret tertiaire, mais que dit-elle exactement ?

Quand vous cherchez à comprendre le décret tertiaire, vous remontez toujours à la loi ÉLAN. C'est elle qui a posé le principe d'une réduction progressive des consommations d'énergie des bâtiments tertiaires. Mais entre la loi, ses décrets d'application, les arrêtés ministériels et les multiples modifications intervenues entre 2019 et 2025, le cadre légal forme un ensemble complexe. La généalogie du texte, les étapes de son application et ce que chaque échéance a changé pour les professionnels : c'est ce que retrace cet article.

La loi ÉLAN : l'origine du décret tertiaire

La loi ÉLAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) a été promulguée le 23 novembre 2018. Elle porte sur le logement, la construction et la rénovation énergétique. L'article 175 instaure le principe d'une obligation de réduction des consommations d'énergie pour les bâtiments à usage tertiaire.

La loi pose le cadre général. Elle fixe les objectifs chiffrés : - 40 % en 2030, - 50 % en 2040, - 60 % en 2050. Elle définit le périmètre (bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m²) et le principe d'un suivi annuel. Les modalités — comment calculer les objectifs, quelles données déclarer, quelles sanctions prévoir — sont renvoyées aux décrets d'application.

Les décrets d'application : de 2019 à 2021

La loi ÉLAN a été suivie de deux décrets qui en précisent les modalités.

Le décret du 23 juillet 2019

Premier décret d'application. Il précise les conditions d'assujettissement, les obligations de déclaration, les modalités de calcul des objectifs et les sanctions encourues. Il introduit la distinction entre le mode relatif et le mode valeur absolue, et crée l'obligation de déclarer sur une plateforme nationale — qui deviendra OPERAT.

Le décret du 10 mai 2020 (modifié en novembre 2020)

Second décret. Il ajuste certaines dispositions du premier : modification des seuils, précision des règles de calcul de la surface tertiaire, dispositions transitoires pour les bâtiments dont les consommations sont déjà faibles. Il définit aussi les conditions dans lesquelles un bâtiment peut être exempté ou bénéficier de modulations (changement d'activité, extension, rénovation lourde).

Le calendrier d'application : ce qui a changé année après année

Le décret tertiaire s'est appliqué progressivement, avec des échéances qui ont chacune ajouté de nouvelles obligations.

• 2018 : promulgation de la loi ÉLAN. Le principe est posé, mais les modalités restent à définir.
• 2019 : premier décret d'application. Les obligations sont précisées, mais la plateforme de déclaration n'existe pas encore.
• 2020 : second décret et modifications. Les règles de calcul sont ajustées.
• 2021 : lancement de la plateforme OPERAT par l'ADEME. Première déclaration obligatoire avant le 30 septembre 2021. Premier arrêté « valeur absolue I » (bureaux, enseignement, services publics, logistique de froid).
• 2022 : arrêté « valeur absolue II » (crèches, banques, commerce, culture, santé, justice). Les catégories d'activité couvertes s'élargissent.
• 2023 : arrêté « valeur absolue III » (hôtellerie, restauration, data centers). Première vérification intermédiaire de la trajectoire pour certains bâtiments.
• 2024 : arrêtés IV et V (santé précisions, sport, stationnement, transports, audiovisuel, Outre-mer). La quasi-totalité des activités tertiaires est couverte par une valeur absolue.
• 2025 : arrêté VI (commerces précisions, services funéraires, banques précisions). Le cadre réglementaire est complet pour l'essentiel des activités.

Si vous n'avez pas encore déclaré votre bâtiment sur OPERAT, vous êtes en retard sur le calendrier réglementaire. Mais il n'est pas trop tard pour régulariser. Vérifier votre assujettissement et faire votre première déclaration reste la priorité.

Où trouver les textes officiels

Les textes sont consultables sur Légifrance. Références principales :

• Loi ÉLAN : loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 175
• Décret du 23 juillet 2019 : décret n° 2019-786
• Décret du 10 mai 2020 : décret n° 2020-518
• Arrêtés valeurs absolues : arrêtés du 17 janvier 2021, 7 avril 2022, 21 décembre 2023, 21 mars 2024, 11 juillet 2024, septembre 2025

Ces textes sont longs et techniques. Si vous avez besoin d'en comprendre les implications pour votre bâtiment, un accompagnement vous fera gagner beaucoup de temps face à une lecture de Légifrance seule.

Ce que le cadre légal implique concrètement pour vous

La généalogie des textes, c'est bien. Mais ce qui compte, c'est ce que la réglementation vous impose en pratique.

Si votre bâtiment est assujetti, vous devez déclarer vos consommations chaque année sur OPERAT avant le 30 septembre. Vous devez choisir un mode de calcul (relatif ou valeur absolue) lors de la première déclaration, et ce choix est définitif. Vous devez démontrer que votre bâtiment suit une trajectoire de réduction conforme aux objectifs. Et si les consommations ne baissent pas assez vite, vous devez engager des travaux pour corriger le tir.

En cas de non-respect, les sanctions s'escaladent : mise en demeure, puis sanctions financières pour les personnes morales. Mais le vrai risque, c'est de découvrir trop tard que votre bâtiment est très éloigné de sa trajectoire cible et de devoir engager des travaux dans l'urgence, sans budget maîtrisé.

Se faire accompagner pour décrypter vos obligations

Le cadre légal du décret tertiaire est dense. Vous n'avez pas besoin de le maîtriser dans le détail pour agir. Vous avez besoin de savoir ce qu'il implique pour votre bâtiment, et par où commencer.

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