Votre bâtiment neuf est-il concerné par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire est souvent associé aux bâtiments existants qu'il faut rénover. Mais la réglementation s'applique aussi aux constructions neuves. Si vous projetez un bâtiment tertiaire de plus de 1 000 m², le décret tertiaire vous concerne dès la livraison. Et les obligations commencent immédiatement : déclaration sur OPERAT, choix du mode de calcul, suivi annuel des consommations.

La situation diffère de celle d'un bâtiment ancien. Un bâtiment neuf bien conçu part avec un niveau de consommation bas. Mais il doit le maintenir dans le temps. Et les règles d'interaction entre le décret tertiaire et la RE2020 (la réglementation thermique en vigueur pour les constructions neuves) sont à comprendre avant de concevoir le projet.

Oui, le décret tertiaire s'applique aux bâtiments neufs

Le décret tertiaire ne distingue pas entre bâtiments existants et bâtiments neufs. Dès que la surface dédiée à une activité tertiaire dépasse 1 000 m², le bâtiment est assujetti, quelle que soit sa date de construction. Un bureau de 2 000 m² livré en 2026 est soumis aux mêmes obligations qu'un bureau de 2 000 m² construit dans les années 80.

En pratique, dès la première année d'exploitation, vous devez déclarer les consommations sur OPERAT, choisir un mode de calcul et vous assurer que le bâtiment suit une trajectoire conforme. Pour un bâtiment neuf performant, la conformité est souvent atteinte dès le départ. Mais il faut la démontrer en déclarant.

RE2020 et décret tertiaire : deux réglementations qui cohabitent

La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) fixe les exigences de performance énergétique et environnementale pour les constructions neuves. Elle remplace la RT2012 et introduit des exigences plus strictes, notamment sur la consommation d'énergie primaire, le bilan carbone et le confort d'été.

Le décret tertiaire, issu de la loi ÉLAN, impose un suivi dans le temps et des objectifs de réduction progressive. Les deux réglementations se superposent : elles ne se substituent pas l'une à l'autre.

En pratique, un bâtiment neuf conforme à la RE2020 a de fortes chances d'être conforme au décret tertiaire dès la livraison, car son niveau de consommation est bas. Mais deux points demandent attention.

• Le décret tertiaire exige un suivi dans le temps. Un bâtiment conforme à la livraison peut voir ses consommations augmenter si les réglages dérivent, si l'usage change ou si des équipements énergivores sont ajoutés. OPERAT signale ces dérives.
• Les périmètres ne sont pas identiques. La RE2020 concerne la conception et la construction. Le décret tertiaire concerne l'exploitation et le suivi. Un bâtiment peut être conforme à la RE2020 au moment de la construction et dévier ensuite.

Déclaration OPERAT pour un bâtiment neuf : les spécificités

La déclaration sur OPERAT suit les mêmes règles que pour un bâtiment existant. Mais quelques points diffèrent.

L'année de référence. Pour un bâtiment neuf, la première année complète d'exploitation sert généralement de référence. Si le bâtiment est livré en cours d'année, on attend l'année suivante pour avoir des données représentatives. Les consommations de la première année peuvent être atypiques (phase de montée en charge, réglages en cours) : il peut être pertinent de choisir la deuxième année comme référence.

Le mode de calcul. Pour un bâtiment neuf performant, le mode valeur absolue est souvent le plus favorable. Les seuils fixés par arrêté correspondent à des niveaux de consommation qu'un bâtiment RE2020 atteint naturellement. En mode relatif, un bâtiment qui consomme peu se voit imposer un objectif encore plus bas, ce qui laisse peu de marge en cas de dérive future.

Quelle valeur absolue pour un bâtiment neuf ?

Les seuils de valeur absolue sont les mêmes que pour un bâtiment existant. Ils dépendent de l'activité exercée et de la zone climatique, pas de l'âge du bâtiment. Un bureau neuf à Lyon et un bureau existant à Lyon ont le même seuil en valeur absolue.

C'est ce qui rend la valeur absolue avantageuse pour le neuf. Le bâtiment part d'un niveau de consommation bas (grâce à la RE2020), souvent inférieur au seuil. Il est donc conforme dès la première année, sans travaux supplémentaires. En mode relatif, il devrait maintenir ou améliorer ce niveau pendant 30 ans, ce qui est plus exigeant.

Anticiper dès la conception

Si vous projetez un bâtiment tertiaire neuf, le décret tertiaire doit être pris en compte dès la phase de conception. Pas pour modifier le projet, mais pour s'assurer que les choix architecturaux et techniques maintiendront la conformité dans la durée.

Trois points à surveiller :

• Le dimensionnement des systèmes. Un surdimensionnement du chauffage ou de la climatisation entraîne des surconsommations. La conception doit viser le juste dimensionnement.
• La gestion technique du bâtiment. Prévoir un système de GTB/GTC dès la conception, c'est s'assurer un pilotage fin des équipements, une détection rapide des dérives et une performance tenue dans le temps.
• L'évolutivité des usages. Un bureau aujourd'hui peut devenir un coworking demain, avec des horaires d'occupation différents. La conception doit anticiper ces évolutions pour que le bâtiment reste performant même si l'usage change.

Les règles d'assujettissement doivent aussi être vérifiées en amont. Si le projet prévoit des extensions futures, la surface tertiaire finale pourrait dépasser 1 000 m² même si le bâtiment initial est en dessous du seuil.

Se faire accompagner dès la conception

Concevoir un bâtiment tertiaire neuf conforme à la RE2020 et au décret tertiaire demande de croiser les exigences des deux réglementations. L'architecte conçoit le projet, le maître d'œuvre coordonne les corps de métier et veille à la cohérence technique.

Les Piliers du Bâtiment interviennent de la conception à la réception. Notre architecte DE conçoit le projet en intégrant les exigences réglementaires. Notre maître d'œuvre coordonne le chantier et vérifie la conformité à chaque étape. Et notre courtage en travaux s'appuie sur des artisans certifiés dont les devis sont mis en concurrence.

Vous projetez un bâtiment tertiaire neuf à Lyon, Villefranche-sur-Saône ou Mâcon ? Parlons de votre projet pour intégrer le décret tertiaire dès la conception.