La loi Pinel ancien 2019 complétée par le nouveau dispositif Denormandie

Au mois de novembre 2018, deux immeubles sis à Marseille se sont effondrés, ce qui a mis l’habitat insalubre au centre des débats politiques.

A titre de rappel, la loi du 31 mai 1990 désigne sous l’appellation « habitat indigne » les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Selon les chiffres de la fondation Abbé Pierre, près de quatre millions de français sont touchés par le mal logement.

Face à ce problème délicat la loi Pinel ancien 2019 a été complétée par la Loi Denormandie, qui a été adopté le 09 novembre 2018. Le but de ce nouvel amendement à la loi de finances 2019 est d'encourager la rénovation des centres villes dévitalisés en facilitant l’investissement locatif.

Les avantages du nouveau dispositif Denormandie

La loi Denormandie a donc pris la place du dispositif Cosse « louer abordable » et vient compléter la loi Pinel ancien 2019. L’objectif est de stimuler les travaux de rénovation dans les zones qui comportent de nombreux logements vacants ou en mauvais état. 

Son premier avantage est bien entendu la défiscalisation, puisqu’à la manière de la loi Pinel, le dispositif Denormandie donne droit à une réduction d’impôts qui peut aller à 21% du montant total investi. Il faut savoir qu’il existe trois périodes d’engagement : six, neuf, et douze ans qui font bénéficier respectivement de 12, 18 ou 21% de réduction d’impôts.

En outre, le dispositif Denormandie marque un changement de philosophie par rapport à la loi Pinel puisqu‘il ne s’agit plus de construction de nouveaux logements mais de réhabilitation de bâtiments existants. Le dispositif Pinel ancien avait déjà tenté de répondre à cette problématique, mais les restrictions étaient encore trop nombreuses. La loi Denormandie quant à elle a l’avantage d’offrir une meilleure accessibilité aux investisseurs particuliers, sans l’aide d’intermédiaires.

Enfin, le dispositif Denormandie ouvre la possibilité de louer aux ascendants/descendants à condition que ces derniers ne fassent pas partie du foyer fiscal.

Les conditions d’application de la loi Denormandie

Pour bénéficier de réductions d’impôts grâce au dispositif Denormandie, il faut respecter plusieurs conditions :

En premier lieu, il faut investir dans un centre-ville avec des habitats à réhabiliter. En effet, l’article 226 de la loi de finance 2019 précise que “La réduction d’impôt mentionnée au 5° du B du I s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.”

Ainsi, 222 villes peuvent actuellement bénéficier du dispositif. Parmi ces communes se trouvent notamment : Valence, Vierzon, Manosque, Longwy, Aurillac, Brive-la-Gaillarde, Gien, Béthune, Bourges, Fontainebleau, Auch, Dieppe , Auxerre, Tarascon, Périgueux, Nogent-le-Rotrou, Saint-Dizier, Châtellerault, Castres, Vienne, Le Creusot, Sedan, Saint- Avold, Saint-Brieuc, Chalon-sur-Saône, Bergerac, Lisieux, Forbach, Marmande, Blois, Boulogne-sur-Mer, Draguignan, Vernon, Carpentras, Sarreguemines, Valenciennes, Saumur, Angoulême, Cambrai, Montbéliard, Alès, Romans-sur-Isère, Vire, Bourg-en-Bresse, Cognac, Beauvais, Arras, Sens, Chartres, Millau, Évreux, Cavaillon, Montauban, Troyes, Senlis, Libourne, Toul, Verdun, Charleville-Mézières, Dax, Fécamp, Narbonne, Châteaubriant, Maubeuge, Saintes, Château-Thierry, Vesoul.

A noter que ces communes concernées ont signé les conventions « cœurs de ville » ou se font accompagner par l’Etat dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT).

D’ailleurs, si la loi Pinel n’admet plus que trois zones, le dispositif Denormandie concerne aussi les communes des zones C et B2, autrement dit les communes corses et celles situées dans les DOM.

En plus, pour pouvoir bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire de respecter un plafond de ressources et un plafond de loyer. Comme l’esprit même de la réforme est la réhabilitation des logements anciens en centre-ville, une des conditions qu’il faut impérativement observer est la réalisation des travaux par des professionnels. Il faut préciser que le budget dédié aux travaux doit valoir au minimum 25% du coût total de l’opération.

Néanmoins, les exigences par rapport aux travaux sont assez faibles.

A titre d’information, la loi Denormandie est généralement plus avantageuse pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition comprise entre 0 et 30%.

Investir en Loi Denormandie : quels sont les points de vigilance ?

La loi Denormandie comporte de très nombreuses similitudes avec la loi Pinel ancien. Les investisseurs qui veulent investir doivent donc prendre en compte les mêmes risques, notamment en ce qui concerne le choix de l’emplacement, la vacance locative (notamment dans les zones B2 et C qui rebutent certains locataires) ainsi que les programmes immobiliers très (trop) vendeurs.

Quel est le plafond des dépenses prises en charge par le dispositif ?

A l’instar de la loi Pinel, le calcul de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie se fait dans la limite des 300 000 euros d’investissement pour une année d’imposition, par contribuable et par deux opérations de travaux par an.

Par conséquent, si un investisseur achète un logement destiné à la location pour 275 000 euros et effectue des travaux s’élevant à 150 000 euros, la réduction d’impôt sera effectuée sur la base de 300 000 euros et non sur les 425 000 euros. Par ailleurs, le prix d’acquisition ne peut pas dépasser 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Bien choisir l’emplacement pour son investissement

Le dispositif DeNormandie est destiné aux foyers moyennement fiscalisés qui ne veulent pas réaliser de gros travaux dans le logement qu’ils ont acheté mais qui veulent quand même profiter de l’optimisation fiscale. Pour que l’investisseur immobilier rentabilise son achat, il est important de prendre du temps pour réfléchir. Le choix de de la zone est un facteur essentiel et il est nécessaire d’effectuer un vrai travail d’investigation.

En outre, il faut préciser que la loi Denormandie ne permet pas à l’investisseur de bénéficier de déduire les dépenses de travaux des revenus fonciers. Mais les réductions s’appliquent à la taxe foncière, aux primes d’assurance, aux frais de gestion locative, aux intérêts d’emprunts et aux frais d’entretien du logement.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Dernomandie ?

Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, il est nécessaire d’investir dans un logement ancien destiné à être loué. La loi en question s’adresse aux particuliers souhaitant procéder seuls à la rénovation de leur logement ou à ceux qui sollicitent un promoteur pour l’achat d’un bien immobilier rénové.

Le bien concerné doit impérativement se trouver dans une zone qui comprend des logements vides et/ou insalubres, autrement dit les 222 villes du plan « Action Cœur de ville » ou au sein des villes ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT).

Comme pour la loi Pinel, le plafond d’investissement est fixé à 300 000 euros annuels, les opérations étant limitées à deux au maximum et de 5 500€ le m². Mais contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie n’exige pas d’effectuer des travaux considérables, puisque seulement 25% du total de l’investissement doit être dédié aux travaux. Cela a pour but de ne pas imposer trop de restrictions, comme cela a été le cas avec la loi Pinel ancien. Enfin, le dispositif devra permettre la réduction de la consommation d’énergie, la baisse des émissions de gaz à effet de serre et de solutionner le manque de logements.

Si vous avez des questions concernant le nouveau dispositif Denormandie, n'hésitez pas à nous contacter.